Przy mieszkaniu od dewelopera usterki zgłasza się w protokole, a deweloper ma obowiązek je usunąć. Przy zakupie używanego mieszkania takiej ścieżki nie ma. Co zobaczysz przed umową, to możesz wynegocjować w cenie. Co przeoczysz, z dużym prawdopodobieństwem zostaje na Twojej głowie.
Dlatego oględziny mieszkania z rynku wtórnego wyglądają inaczej niż odbiór nowego lokalu. Mniej chodzi o krzywe ściany i rysy na szybach, bardziej o to, czego sprzedający nie powie, bo sam nie wie albo woli nie mówić.
Czym różni się sprawdzenie używanego mieszkania od odbioru od dewelopera?
Nowe mieszkanie ma typowe błędy wykonawcze: nierówne tynki, źle wyregulowane okna, brakujące silikony, odchyłki w poziomie posadzki. Ich listę opisuje wpis o najczęstszych usterkach przy odbiorze mieszkania.
W używanym lokalu te same rzeczy schodzą na drugi plan. Liczy się historia mieszkania: czy było zalewane, czy w narożnikach pojawia się wilgoć, w jakim stanie są instalacje, które ktoś kładł dwadzieścia lat temu, i czy remont sprzed sprzedaży czegoś nie przykrywa.
Jest też różnica formalna. Przy zakupie od dewelopera podpisujesz protokół odbioru z listą usterek, a ustawa określa, ile czasu deweloper ma na odpowiedź i naprawę. Przy rynku wtórnym zwykle spisuje się tylko protokół zdawczo-odbiorczy ze stanami liczników i liczbą kluczy. Nikt nie ma obowiązku niczego Ci poprawiać.
Wilgoć i ślady po zalaniach
To punkt numer jeden. Zawilgocenie niszczy tynki, podłogi i meble, a usunięcie jego przyczyny bywa droższe niż cały remont łazienki.
Na co zwrócić uwagę:
- sufit w łazience i kuchni, szczególnie gdy jest świeżo pomalowany, a reszta mieszkania nie
- narożniki ścian zewnętrznych, zwłaszcza w sypialni i za szafami
- okolice okien i parapetów, gdzie woda wykrapla się zimą
- podłoga przy wannie, brodziku i pralce, puchnące panele albo luźne płytki
- zapach stęchlizny, który sprzedający czasem maskuje odświeżaczem
Plama zamalowana tydzień przed prezentacją potrafi być niewidoczna gołym okiem. Wilgotnościomierz albo kamera termowizyjna pokazują ją bez trudu, i to niezależnie od pory roku, bo zawilgocona przegroda jest chłodniejsza od suchej. Więcej o tym, co wychodzi na termogramie, znajdziesz na stronie o badaniu termowizyjnym.
Pęknięcia ścian i stropów
Nie każda rysa to problem. Cienkie pęknięcia na styku płyt gipsowo-kartonowych albo przy narożnikach drzwi często są skurczowe i mają znaczenie wyłącznie estetyczne.
Gorzej, gdy rysa przechodzi ukośnie przez ścianę nośną, rozszerza się ku górze, odnawia się mimo malowania albo widać ją po obu stronach przegrody. Takie objawy mogą świadczyć o pracy konstrukcji lub osiadaniu i wymagają oceny kogoś, kto potrafi odróżnić jedno od drugiego. Warto też zapytać sprzedającego, kiedy ostatnio malował dane pomieszczenie. Odpowiedź bywa ciekawsza niż sama rysa.
Instalacje: elektryka, woda, kanalizacja, wentylacja
Instalacja elektryczna
W blokach z lat 70. i 80. nierzadko spotyka się jeszcze przewody aluminiowe. Same w sobie nie dyskwalifikują mieszkania, ale przy dzisiejszym obciążeniu (płyta indukcyjna, piekarnik, zmywarka, klimatyzacja) często oznaczają wymianę całej instalacji, a to kucie ścian i kilkanaście tysięcy złotych w budżecie. Przy oględzinach widać rodzaj zabezpieczeń w rozdzielnicy, stan gniazd i to, czy instalacja była przerabiana. Pomiary elektryczne wykonuje elektryk z uprawnieniami.
Woda i kanalizacja
Pytanie podstawowe: czy piony w budynku były wymieniane i kiedy. Stare żeliwne lub stalowe rury korodują od środka, a wymiana pionu w Twoim mieszkaniu zwykle oznacza rozbiórkę zabudowy w łazience. Informację o planowanych pracach ma zarządca, więc warto o nią poprosić przed podpisaniem umowy.
Wentylacja
Zaklejona kratka w łazience, wywietrznik zastawiony szafką kuchenną, szczelne okna bez nawiewników. Taki zestaw to prosta droga do pleśni w narożnikach. Ciąg w kanałach wentylacyjnych sprawdza się w kilka sekund, a mówi dużo o tym, skąd biorą się ewentualne zawilgocenia.
Okna, balkon i stolarka
Okna w używanym mieszkaniu ocenia się nie tylko pod kątem szczelności, ale też wieku i stanu okuć. Wymiana kilku okien to wydatek, który dobrze znać przed rozmową o cenie.
Na balkonie liczy się przede wszystkim stan płyty: odpadający beton, odsłonięte i skorodowane pręty zbrojeniowe, zacieki od spodu, spękana posadzka. Część tych napraw należy do wspólnoty lub spółdzielni, część do właściciela. Granica bywa różnie ustalona w zależności od budynku, więc warto ją sprawdzić w dokumentach wspólnoty.
Świeży remont: dobra wiadomość czy sygnał ostrzegawczy?
Mieszkanie po remoncie zrobionym tuż przed sprzedażą wygląda świetnie na zdjęciach. Problem w tym, że nowa farba i panele potrafią przykryć dokładnie to, co interesuje kupującego najbardziej.
Nie trzeba od razu zakładać złej woli. Wystarczy zadać kilka konkretnych pytań: co dokładnie było robione, kto wykonywał prace, czy są faktury, czy zmieniano instalacje, czy przesuwano ściany. A potem sprawdzić, czy odpowiedzi zgadzają się z tym, co widać na miejscu.
Dokumenty, które warto przejrzeć równolegle
Stan techniczny to jedna strona zakupu. Druga to papiery, i choć to obszar notariusza lub prawnika, kilka rzeczy warto mieć w ręku przed decyzją:
- odpis z księgi wieczystej (własność, hipoteki, służebności, roszczenia)
- zaświadczenie ze wspólnoty lub spółdzielni o braku zaległości w opłatach
- uchwały wspólnoty o planowanych remontach i wysokości funduszu remontowego
- świadectwo charakterystyki energetycznej, które sprzedający ma obowiązek przekazać
Uchwały wspólnoty bywają najbardziej niedocenianym dokumentem. Planowana termomodernizacja albo wymiana dachu może oznaczać podwyżkę zaliczek na kilka lat do przodu.
Kiedy zrobić oględziny z inżynierem?
Najlepiej przed podpisaniem umowy przedwstępnej i wpłatą zadatku. Wtedy wynik oględzin jest argumentem w negocjacjach albo podstawą do rezygnacji bez straty pieniędzy. Po wpłacie zadatku wycofanie się zwykle kosztuje.
Jeśli umowa przedwstępna jest już podpisana, sprawdzenie i tak ma sens przed aktem notarialnym. Wykrytą wadę można jeszcze wpisać do umowy, wynegocjować korektę ceny albo zobowiązanie sprzedającego do naprawy.
Co z rękojmią przy zakupie od osoby prywatnej?
Rękojmia za wady nieruchomości co do zasady obowiązuje także przy sprzedaży między osobami prywatnymi. Jest jednak kilka zastrzeżeń, które warto znać:
- strony mogą rękojmię ograniczyć albo całkowicie wyłączyć w umowie, a w aktach notarialnych taki zapis pojawia się często
- wyłączenie nie chroni sprzedającego, który podstępnie zataił wadę, ale udowodnienie podstępu bywa trudne
- jeśli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy, nie może się na nią później powoływać
Ostatni punkt ma praktyczne znaczenie. Wada wykryta przed zakupem to argument do negocjacji ceny, a nie podstawa do późniejszych roszczeń. Szczegóły zapisów umowy warto omówić z notariuszem przed aktem.
Ile to kosztuje i czy się opłaca?
Oględziny mieszkania z rynku wtórnego kosztują ułamek tego, co wymiana instalacji, osuszanie ściany albo naprawa balkonu. Aktualne stawki znajdziesz w cenniku odbioru mieszkania.
Rachunek jest podobny jak przy nowym mieszkaniu, o czym więcej we wpisie o tym, ile realnie daje odbiór z inżynierem. Z jedną różnicą: przy rynku wtórnym wynik kontroli przekłada się wprost na cenę, bo jedna wykryta wada potrafi zbić ją o kwotę wielokrotnie wyższą niż koszt samego sprawdzenia.
Podsumowanie
Przy zakupie używanego mieszkania nie ma protokołu usterek ani dewelopera, który musi je naprawić. Dlatego wszystko, co ważne, trzeba zobaczyć przed umową: wilgoć, pęknięcia, stan instalacji, balkon i to, co kryje się pod świeżym remontem.
Ten sam zakres dotyczy domów kupowanych z drugiej ręki, gdzie dochodzi jeszcze dach, fundamenty i izolacja. Opisuje go strona o odbiorze domu w Gdańsku.
Jeśli oglądasz mieszkanie w Gdańsku lub okolicach, sprawdź zakres usługi na stronie o sprawdzeniu mieszkania z rynku wtórnego albo umów termin oględzin.
Najczęściej zadawane pytania
Czy sprzedający musi zgodzić się na oględziny z inżynierem?
Formalnie nie ma takiego obowiązku, ale w praktyce rzadko odmawia. Odmowa sama w sobie jest zresztą informacją, którą warto wziąć pod uwagę przy decyzji o zakupie.
Ile trwa sprawdzenie mieszkania z rynku wtórnego?
Zależy od metrażu i stanu lokalu. Typowe mieszkanie w bloku sprawdza się w czasie porównywalnym z odbiorem od dewelopera. Przy starszym budownictwie i rozbudowanych instalacjach może to potrwać dłużej.
Czy da się wykryć wszystkie wady przed zakupem?
Nie. Oględziny są nieinwazyjne, więc nie zagląda się pod płytki ani do wnętrza ścian. Można jednak wychwycić objawy większości poważnych problemów, takich jak zawilgocenia, przecieki, pęknięcia konstrukcyjne czy przestarzała instalacja.
Czy warto sprawdzać mieszkanie, które jest po generalnym remoncie?
Tak, czasem nawet bardziej niż mieszkanie do remontu. Świeże wykończenie dobrze wygląda, ale nie mówi nic o tym, co zostało pod nim, ani o jakości prac, których nie widać.